凛冬将至：中国楼市寒潮来袭
2023年，中国房地产市场正经历着前所未有的寒冬。曾经被视为“只涨不跌”的信条已轰然倒塌，取而代之的是新房库存暴增、二手房挂牌量创下历史新高，以及市场整体下行压力骤增的严峻现实。 这与过去十年房价的持续飙涨形成鲜明对比：国内平均房价从2000元/平方米飙升至2021年上半年的1.1万元/平方米，一线城市房价更是从3000元/平方米暴涨至6.5万-7万元/平方米，致使居民购房压力空前加大。
然而，从2021年下半年开始，这波房价上涨的狂潮便戛然而止。开发商业绩大幅下滑，全国房价由涨转跌。2023年3、4月份以来，楼市调整趋势愈发明显。权威机构数据显示，5月份百城新房、二手房环比下跌的城市数量分别高达54个和83个，环比上月分别增加10个和7个，跌势持续蔓延。
市场低迷的迹象比比皆是。截至2023年4月末，新建商品房库存达到6.4亿平方米，较去年同期激增8000万平方米，增幅高达15%。为了应对销售困境，开发商纷纷祭出大幅降价、买房送车位、送装修费等促销手段，仍难以阻止库存的持续攀升。
展开剩余62%二手房市场更是陷入冰点。5月份前三周，二手房交易量持续下滑，挂牌量却不断攀升，呈现出“越卖越多”的尴尬局面。南京、成都、杭州等城市二手房挂牌量均超过10万套，甚至一线城市如北京(11万套)、上海(16万套)也未能幸免。这不仅反映出炒房者对后市缺乏信心，更预示着二手房市场下行压力日益剧增。
那么，未来楼市将何去何从？我们认为，过去推动房价上涨的三个主要因素正逐渐消退：
首先，城镇化进程接近尾声。我国城镇化率已达64%，与发达国家70?0%的水平差距不大，未来农村人口向城市的迁移规模将大幅减少，由此带来的购房需求也将显著萎缩。
其次，年轻人结婚意愿下降，生育率持续走低。2017年新生儿出生数量为1765万，到2022年已锐减至956万，许多家庭选择少生或不生，导致刚需和改善型购房需求双双下降。
最后，三年疫情的冲击导致许多家庭收入减少甚至失业。面对经济不确定性，人们更倾向于储蓄以应对风险，购房需求自然随之萎缩。居民购房观念也日趋理性，盲目购房的现象已大幅减少。
总而言之，中国楼市正经历一场深刻的调整，曾经的“黄金时代”已成过往。未来，市场将面临长期调整的严峻挑战，而这挑战，不仅体现在数字的下降，更在于人们观念的转变。 曾经“房价只涨不跌”的迷思已破灭，一个更加理性、更加稳健的房地产市场，正在缓缓到来。
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